Artikelbewertung Indexrechner
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Einige Vermieter haben Probleme damit, ihre Mieten an den Verbraucherpreisindex ordnungsgemäß anzupassen. Das hat unterschiedlichste Gründe. Mit meinem neuen online Indexrechner für Österreich will ich Abhilfe schaffen und dir ein nützliches Tool an die Hand geben, dass dir die Miete und Nachverrechnung berechnet.
Die Anpassung von Mieten bei Immobilien wird oft vernachlässigt
Die häufigsten Gründe für die Vernachlässigung der Wertsicherung der eigenen Immobilien sind[1]:
- Vergesslichkeit: Der Vermieter vergisst schlicht und einfach zu indexieren (= die Miete anzupassen).
- Fehlendes Bewusstsein: Den Vermietern ist es nicht bewusst, dass sie viel Geld verlieren, wenn sie die Miete nicht anpassen.
- Fehlendes Wissen: Die Immobilienbesitzer wissen nicht ob und wann sie eine Mietanpassung und -nachverrechnung durchführen dürfen.
- Komplexität: Der Vermieter muss sich jedes Jahr in die Materie der Indexanpassung neu einarbeiten und mit dem Index hin & her rechnen bis die neue Miete ermittelt ist.
Warum du als Vermieter indexieren solltest
Durch die Indexierung deiner Immobilie passt du den Wert der Miete an die aktuelle Inflation an und sorgst dafür, dass deine Mieteinkünfte wertgesichert bleiben. Hier findest du mehr zum Thema Inflation.
Vermieter haben sogar Angst die Miete zu erhöhen
Einige Vermieter haben sogar Angst, ihre Mieten zu erhöhen[2]. Stell dir mal ihre Situation vor: Du hast einen Mieter, der immer pünktlich zahlt, den du sympathisch findest und der schon jahrelang in deiner Wohnung lebt.
Zufällig hast du herausgefunden, dass ein Bekannter von dir eine andere Wohnung in der Nähe neu vermietet, aber pro Quadratmeter mehr Miete verlangt. Du würdest auch gerne mehr Miete von deinem jetzigen Mieter verlangen.
Jedoch hast du aber Gewissensbisse, dass du ihm diese Mieterhöhung nicht zumuten willst und zusätzlich Angst, dass er dir dann einfach kündigt und du dir dann einen neuen Mieter suchen musst. Daher entscheiden sich einige, ihre Mieten auf Dauer nicht zu erhöhen.
Das mag zwar eine sehr nette menschliche Geste sein, ist aber aus finanzieller Sicht von Nachteil, denn du schenkst dem Mieter jeden Monat Geld. Außerdem: Je länger du mit dem indexieren (Miete erhöhen) wartest, desto schlimmer wird die Mieterhöhung den Mieter treffen, weil sie immer höher ausfällt.
Wenn du einen Mittelweg finden willst, dann wäre dies hier eine gute Lösung[3]:
Du kannst in Österreich bei Immobilien, die nicht in das Mietrechtsgesetz fallen bis zu 3 Jahre rückwirkend den entgangenen Mietzins in Rechnung stellen. Das Stichwort dafür lautet „Nachverrechnen„. Dieser Betrag lämpert sich meist zusammen und du kannst deinem Mieter sagen, dass du ihm großzügigerweise die 3 Jahre an Mietnachzahlung erlässt, aber du trotzdem die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex anpassen musst. So kommst du dem Mieter etwas entgegen.
Rechenbeispiel
Folgend ein Beispiel, das verdeutlicht, wie viel Geld du dir durch die Finger rinnen lässt, wenn du nicht indexierst.
Annahmen:
- Die Miete für deine Immobilie beträgt 500 Euro pro Monat.
- Der Mietvertrag wurde im Jänner 2010 abgeschlossen.
- Die Wertsicherung der Miete wurde im Mietvertrag mit einem Schwellwert von 3% mit dem Verbraucherpreisindex von 2005 vereinbart.
- Es wurde noch nie eine Mieterhöhung gemacht.
Wenn du bis zum April 2020 nie eine Mieterhöhung durchgeführt hast, sind dir insgesamt 6.156,66 EUR an Miete durch die Lappen gegangen.
Berechnung entgangene Mieten:
- Februar 2011 – Februar 2012: 208 EUR ((516 – 500) x 13 Monate)
- März 2012 – November 2013: 726,18 EUR ((534,58 – 500) x 21 Monate)
- Dezember 2013 – November 2016: 1.938,52 EUR ((553,82 – 500) x 36 Monate)
- Dezember 2016 – Mai 2018: 1.307,7 EUR ((572,65 – 500) x 18 Monate)
- Juni 2018 – März 2020: 1.976,26 EUR ((589,83 – 500) x 22 Monate)
- = 6.156,66 EUR
Die einzig gute Nachricht in diesem Fall wäre, wenn du nicht unter das Mietrechtsgesetz fällst, dass du dir die letzten drei Jahre vom Mieter zurückholen kannst.
Glücklicherweise braucht dir das nicht mehr passieren.
Lösung: Der neue Indexrechner
Daher habe ich in Kooperation mit einem Immobilienmakler einen kostenlosen Online-Indexrechner erstellt, mit dem du ganz einfach die wertgesicherte Miete und die dazugehörige Nachverrechnung in Österreich ermitteln kannst:
| Immobilientyp |
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| Indexreihe | |
| Vertragsbeginn / Ausgangsdatum der Mietanpassung |
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| Anpassungsmonat | |
| Miete | |
| Prozentschwelle für jede Anpassung | |
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| Datum der letzten Nachverrechnung (wenn du z.B. Jänner angibst, dann wurde Jänner auch noch nachverrechnet) |
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Details:
| Ausgangsdatum der Mietanpassung | VPI Zahl | Änderungsrate des VPI | Miete |
Der VPI liegt derzeit bei ...
Du kannst die nächste Mietanpassung vornehmen, wenn der VPI … erreicht.
Anmerkungen zu den Berechnungen:
Dieser Wertsicherungsrechner wurde zwar mit großer Sorgfalt erstellt, aber Fehler können dennoch auftreten. Sollten dir welche auffallen, so melde dich bitte bei mir. Wenn du korrekte Berechnungen haben willst, die der aktuellen Gesetzeslage entsprechen, so suche bitte einen Steuerberater auf. Alle Angaben ohne Gewähr. Sämtliche Werte wurden kaufmännisch gerundet.
Hilft dir der Indexrechner weiter? Hast du Verbesserungsvorschläge? Ich freue mich auf deine Kommentare.
Bleib Hungrig!
Dein Pfennigfuchser
Quellen:
[1], [2], [3] Persönliche Gespräche mit einem Immobilienmakler
Beitragsbild: https://pixabay.com/photos/calculator-pen-block-business-1516869/
36 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort
Danke dein Indexanpassungsrechner ist eine tolle Unterstützung, ich hab bis jetzt auch keine Indexanpassung vorgenommen.
Hier kurz meine Berechnungsformel, mit der Bitte um deine Meinung dazu, da ich auf eine etwas höhere Steigerung komme.
Mietvertrag per 5.1.2018 mit VPI 2010 = 114,70
3% Schwellenwert
Miete 01/2018 war € 902,-
Neuer VPI ab April 2020 = 119,70
Formel: € 902×119,70/114,7 = € 941,32
Laut Ihrer Berechnung € 929,06
Würde mich über eine kurze Stellungnahme sehr freuen.
mfg
B.Heinrich
Hallo Berthold,
ich habe dir eine Email geschrieben.
LG
Christopher
Hallo Christopher,
Ich habe dieselbe Frage wie Berhold. Warum wird beim Indexrechner der erste Indexwert verwendet, der die 5% Marke überschreitet, und nicht der aktuelle? (bei mir wären es aktuell 7%, da ich auch nicht rechtzeitig angepasst habe…)
Ich weis, es gibt eine Klausel in Mietvertägen, die das Vorschreiben, aber wenn diese fehlt…?
Vielen Dank und liebe Grüsse
Dietmar
Hallo Dietmar,
welche Parameter hast du für den Rechner verwendet?
Zur fehlenden Klausel: Dazu kann ich dir leider nicht mehr sagen.
LG
Christopher
Hallo Christopher,
ich habe 2 Fragen:
Muss man bei der Indexanpassung immer den ersten Indexwert, der den Schwellenwert (z.b. 5%) überschritten hat, für die Neuberechnung heranziehen, auch wenn zum Zeitpunkt der Anpassung der Index schon höher ist (z.B.: 8%)?
Wieso wird beim „Zeitraum der Nachverechnung“ nur bis Dezember gerechnet?
vielen Dank für eine Antwort und die großartigen Infos
Dietmar
Hallo Dietmar,
1) nein, ich würde nicht den ersten Wert nehmen, sondern stets den aktuellen Wert.
2) Das hat den Grund, weil grob gesagt die offizielle Inflationsstatistik stets etwa zwei Monate dem aktuellem Datum hinterher hinkt.
LG
Christopher
Vielen Dank!
lg Dietmar
Hallo,
hab vielleicht eine blöde Frage, aber Was passiert, wenn der VPI, nehmen wir an, im Juli die vereinbarte Schwelle überschreitet und danach im August wieder darunter fällt? Kann es auch wieder eine Korrektur nach unten geben?
Lg und Danke,
Martin
Hallo Martin,
das hängt davon ab, was in dem Mietvertrag steht, aber soweit ich weiß, wird in der Praxis meist keine Korrektur der Miete nach unten gemacht.
Wenn du das noch vertiefen möchtest, bitte schreib mir eine Email.
LG
Christopher
Hallo Martin, also wenn ich einen Mietvertrag(Gewerbe) seit 2007 habe, noch nie eine Anpassung vorgenommen habe, kann ich diese auf alle Fälle 3 Jahre rückwirkend einfordern? Laut Mietvertrag wurde der Verbraucherpreisindex 2002 vereinbart& Ausgangsbasis ist die Indexziffer für den Monat Mai 2008. wie ist das zu verstehen? Vielen Dank,
Julia C.
Bitte unter Vertragsbeginn den Monat „Mai“ korrigieren. Hier steht „Mail“
danke dir! Ist behoben.
Danke für den Artikel -> Indexrechner
sehr aufschlussreich
Gehe ich richtig der Annahme, wenn ich als Vermieter den Vertrag eh nur auf
2 Jahre befristet habe, dass ich den Index nicht unbedingt berücksichtigen muss?
Da ich nach Ablauf der Mietzeit und bei Abschluss (nicht Verlängerung) des nächsten, neuen Mietvertrages mit dem Pauschal Mietzins raufgehe
Ja genau, würde ich auch so machen.
Danke, für die schnelle Antwort
Hallo, ich bin Vermieter und habe immer VPI 1996 für die Indexanpassung berechnet. Jetzt wird ein neuer Mietvertrag aufgesetzt, die Miete mit Einverständnis des Mieters erhöht. Muss ich jetzt eine neue VPI (dzt. 2020) für die Indexanpassung verwenden oder bleibt die VPI 1996? Vielen Dank Guido
Hallo Guido,
also wenn es ein ganz ein neuer Mietvertrag ist, dann denke ich, wäre es sinnvoll, wenn man den aktuellen VPI zur Wertsicherung einsetzt.
LG
Christopher
Vielen Dank.
Guido
Danke für die Informationen und die Bereitstellung des Rechners! Was mir nicht ganz klar ist:
Wenn im Mietvertrag eine Anpassung jeweils mit 01.01. vereinbart ist, wird dann am 01.01 mit der jeweils letzten bekannten VPI Indexzahl angepasst, oder muss man warten, bis die Indexzahl für Jänner verfügbar ist (mit eventueller Nachverrechnung)?
Hallo Michael,
kommt darauf an, was genau im Vertrag steht. So wie ich es interpretiere, erfolgt die Anpassung mit 1.1. mit der letzt verfügbaren Indexzahl (meist aus dem vorletzten Monat), allerdings bin ich kein Steuerberater!
LG
Christopher
Hallo,
welchen Monat des VPI habe ich zugrunde zu legen, wenn der Mietvertrag (Gewerbe) den Mietbeginn 28.10. ausweist. Den Okt oder Nov, weil Abstand kleiner dahin ist?
VG,
Maggie
Hallo Maggie,
normalerweise ist das im Mietvertrag festgelegt. Wenn es dort nicht steht, dann würde ich bauchgefühlsmäßig den Oktober nehmen, aber Achtung: ich bin kein Mietrechtsexperte.
LG
Christopher
Hallo, ab wann kann der neue Wert angesetzt werden. Wenn z.B. der Schwellenwert mit dem VPI im Juli überschritten wird, ab welchem Monat kann bei der Nachverrechnung die erhöhte Miete berücksichtigt werden, bereits die Juli-Miete, August oder September. Bei einer zeitnahen Mieterhöhung könnte ja erst frühestens die September-Miete erhöht werden.
LG Klaus
Hallo Klaus,
den erhöhte Wert für die Nachverrechnung kann man nach meinem Verständnis schon ab dem Zeitpunkt ab dem die Mieterhöhung durch den VPI ausgelöst wird, berücksichtigen.
Aber Achtung: Ich bin weder ein Steuerberater noch ein Immobilienrechtsexperte.
LG
Christopher
Sehr geehrter Herr Rechberger,
Haben voriges Jahr Ihren Rechner verwendet und möchten dies heuer wieder.
Welche Miete ist bei bereits erfolgter Nachverrechnung einzusetzten? Die ursprüngliche im Mietvertrag festgeschriebene oder die derzeitige nach erfolgter Indexierung vom Vorjahr?
Miete laut Mietvertrag 10/2014 1250€ mit VPI-2010 u. 3%.
Mietpreis Indexierung erfolgte im Mai 2021 mit aktueller Miete 1.375,21€
Danke für die Hilfe A.Ebner
Hallo,
also ich würde die aktuellste Miete verwenden und aufpassen, dass für den bereits nachverrechneten Zeitraum nichts mehr nachverrechnet wird.
LG
Christopher
Sehr geehrtes Team, ist beim Berechnen der Erhöhung die „Miete“ gleich zusetzen mit Pauschalmiete( inclusive BK, Heizung ..) oder nur Nettomiete? Danke für die Rückmeldung im Voraus!!
Hallo Andrea,
nein, bitte dies nicht gleichsetzen mit der Pauschalmiete, sondern nur die Kaltmiete hernehmen. BK, Heizung, etc. sind gesondert zu behandeln.
LG
Christopher
Guten Tag,
Eingabedatum: 16.12.2022
Folgende Daten habe ich in den Rechner eingegeben:
Schwellenwert – Wohnung – VPI 2020 – März 2022 – 540 Euro – 5% – <= – noch nie nachverrechnet – keine Vollanwendung MRG
Ergenis:
Neue Miete ab Februar 2023 = 568,08 Euro
Nachverrechnungsbetrag = 56,16 Euro
Zeitraum der Nachverrechnung September inkl. Oktober 2022
Der Monat November wurde noch nicht berücksichtigt.
1. Frage: Warum erfolgt die Mieterhöhung erst ab Februar und nicht ab Jänner 2023?
Vielen Dank im Voraus, beste Grüße Walter
Hallo Walter,
sorry für die späte Antwort. Ich habe es mir angesehen und du hast Recht. Wenn die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor der Fälligkeit des nächsten Mietzines mitgeteilt wird, dann ist der neue Mietzins ab dem folgenden Monat gültig. Da war ein Fehler in dem Programm, den ich behoben habe. Anmerkung: Die Software nimmt automatisch an, dass die Fälligkeit des Mietzinses am 1. Tag des Monats ist.
Hallo Chris!
Der Vertrag wurde am 1.8.2022 abgeschlossen, Schwellwert: 3 % Miete
Ergebnis, Miete: 897,64 Euro
Neue Miete ab Juni 2023 925,47 Euro
Nachverrechnungsbetrag 83,49 Euro
Zeitraum der Nachverrechnung Dezember 2022 bis inkl. Februar 2023
Jetzt würde ich gerne wissen, ob ich für die Monate Dez.22 bis Feb.23 den Nachverrechungsbeitrag einfordern kann, oder ob es einen genauen Zeitpunkt gibt, ab den ich die Erhöhung vornehmen kann? Tausend Dank für deine Unterstützung und liebe Grüße! Waltraud
Hallo Waltraud,
bezüglich Nachverrechnung: In der Praxis schickt man die Nachverrechnungsdetails einfach schriftlich mit der neuen Mieterhöhung an den Mieter mit. Achtung: Wenn die Immobilie unter MRG fällt, gibt es bestimmte Fälle, wo die Nachverrechung nicht angewendet werden darf.
LG
Christopher
Guten Morgen und vielen Dank für die prompte Antwort und dieses tolle Service! Eine Frage habe ich noch. Eine Wohnung wurde um 1910 erbaut, die andere Wohnung nach 1945. Beide Kat. A., vermutlich fallen beide unter d. MRG, gibt es hier etwas zu bedenken? LG Waltraud
Hallo Waltraud,
mit dem MRG kenne ich mich zu wenig aus. Da müsstest du jemand Fachkundigen zur Rate ziehen.
LG
Christopher
Ist es zulässig eine Indexberechnung (Datum) vor Unterschrift des Mietvertrages zu rechnen?
Im MV steht „Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist der Index Juli 2015. Vertragsbeginn ist aber September 2018. Welches Monat darf angewendet werden?
Hallo Andreas,
da kann ich dir leider nicht weiterhelfen, aber ich kenne einen Steuerberater, der das kann. Wenn ich dir den Kontakt geben soll, schreib mir bitte eine Email.
LG
Christopher