Wie du mit wenig Geld erfolgreich in Immobilien investierst

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Einleitung

Mir spukt schon länger der Gedanke im Kopf herum, dass ich einen Teil meines Geldes in Immobilien investieren will, jedoch habe ich derzeit weder das nötige Geld noch das Know-How, um mir selbst direkt eine Immobilie zu kaufen.

Trotzdem gibt es heutzutage Möglichkeiten, ohne viel Hintergrundwissen um Immobilien und mit bereits wenig Geld, in Immobilien zu investieren.

Warum überhaupt in Immobilien investieren?

Für mich sind vor allem folgende zwei Überlegungen ausschlaggebend:

  • Ein Dach über dem Kopf ist ein menschliches Grundbedürfnis
    Menschen werden immer Wohnraum brauchen – an manchen Orten mehr, an anderen weniger – auch wenn derzeit (2019) die Preise von Immobilien in schindelerregenden Höhen sind.
  • Risikostreuung deines Vermögens
    Wenn du bisher dein Vermögen hauptsächlich in Sparbüchern, Aktien und/oder Anleihen angelegt hattest, so ist es gut eine neue Investitionskategorie, nämlich Immobilien, einzuführen. Damit baust du dir ein zusätzliches Vermögens-Standbein auf und verringerst das Gesamtrisiko deiner Investitionen.
    Wenn du mehr zum Thema Risikostreuung bzw. Diversifikation erfahren willst, so empfehle ich dir den Artikel zur Asset-Allokation zu lesen. Ebenfalls geht aus dem Artikel hervor, dass Immobilien ein guter Risikogegenpol sind zu Anleihen, Rohstoffen und Tagesgeld und du damit besser Wertschwankungen deines Vermögens abfedern kannst.

Welche Möglichkeiten gibt es in Immobilien zu investieren?

Nun hast du mehrere Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Du musst dich zuerst entscheiden, ob du selbst in eine Immobilie investieren willst, oder das Experten für dich erledigen lässt.

Selbst in eine Immobilie investieren – eine Immobilie direkt kaufen

Hauskauf

Du geht online auf eine Immobilienplattform, findest dort deine Traumimmobile, vereinbarst einen Besichtigungstermin, regelst die Finanzierung mit deiner Bank und unterschreibst den Kaufvertrag. Schon bist du im Besitz einer eigenen Immobilie. Klingt doch einfach, oder?

In der Theorie schon, aber was du nicht vergessen darfst, sind folgende Überlegungen:

Nachteile einer eigenen Immobilie

  • Eine eigene Immobilie ist eine fundamentale Entscheidung, die dich ein Leben lang begleitet und dein Kapital bindet.
  • Immobilien sind keine einfache Materie und du musst dir entweder selbst das zugehörige Fachwissen aneignen, oder vertrauenswürdige Experten bezahlen, die dich gut beraten. Du willst doch keine Immobilie kaufen, wo sich nach einem Jahr herausstellt, dass sie total baufällig ist, oder?
  • Eine eigene Immobilie stellt ein Klumpenrisiko dar. Sprich, wenn du die Immobilie verlieren solltest (z.B. durch einen Brand), dann verlierst du auch einen großen Teil deines Vermögens.
  • Wenn du sie vermietest, musst du dich mit Mietern rumschlagen.
  • Die Instandhaltung erledigt sich nicht von selbst und kann teuer werden.
  • Hohe Transaktionskosten (du kannst nicht von heute auf morgen eine Immobilie kaufen/verkaufen. Dahinter steckt ein langatmiger Prozess mit vielen Nebenkosten – Makler, Steuern, Notar, …).
  • Du benötigst viel Geld, um dir eine eigene Immobilie kaufen zu können.

Dem gegenüber stehen folgende Punkte:

Vorteile einer eigenen Immobilie

  • Die Immobilie gehört dir und du kannst damit machen, was du willst.
  • Unabhängigkeit vom Vermieter und mietfreies Wohnen
  • Wenn du über Kredit finanzierst (wovon ich ausgehe), dann kaufst du dir mit relativ wenig Eigenkapital (z.B. 50.000 EUR) eine Immobile, die ein vielfaches mehr Wert ist (z.B. 200.000 EUR). Das kannst du mit anderen Sachwerten (z.B. Aktien) als Normalsterblicher nicht machen. Welche Bank vergibt Kredite, damit du an der Börse damit spekulieren kannst?
  • Inflationssicherheit
  • Kann als Geldanlage dienen

Da eine eigene Immobilie jedoch nicht der Fokus dieses Artikels ist, gehe ich nicht näher darauf ein.

Experten sollen mein Geld in Immobilien investieren …

Der Vorteil dieser Variante liegt darin, dass du bereits mit wenig Geld (ab 50 EUR) in den Immobilienbereich investieren kannst.

Du gibst jemandem Dritten dein Geld und er investiert dieses Geld für dich in Immobilien. Dazu hast du folgende Möglichkeiten:

… via geschlossener Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein Unternehmenskonstrukt an denen sich Anleger unternehmerisch für eine vorher definierte Laufzeit beteiligen, um in Immobilien zu investieren.

Nach Ablauf der Laufzeit werden alle erworbenen Immobilien verkauft und der Erlös auf die Anleger aufgeteilt, wobei auch ein Verlust entstehen kann (unternehmerisches Risiko). Wenn du vorzeitig dein Kapital wiederhaben willst, dann ist das nur schwer bis gar nicht möglich.

Leider sind geschlossene Immobilienfonds meist intransparent, teuer und komplex, daher ist aus Privatanlegeransicht davon abzuraten.

… via offener Immobilienfonds

Aktien

Ein offener Immobilienfonds sammelt Kapital von vielen verschiedenen Anlegern in einen großen Geldtopf ein und investiert es in Immobilien.

Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds kannst du Anteile vom Fonds grundsätzlich täglich kaufen und wieder verkaufen, teilweise unter Berücksichtigung einer Mindesthaltdauer und Kündigungsfrist.

Das Kapital der Anleger ist in einem Sondervermögen vor dem Konkurs der Fondsgesellschaft geschützt und wird treuhänderisch verwaltet. Offene Immobilienfonds sind vom Gesetz her etwas strenger reglementiert (z.B. muss der Fonds eine Streuung ihres Kapitals über viele Immobilien nachweisen) und daher für Privatanleger freundlicher.

Weiters muss ein offener Immobilienfonds immer eine gewisse Barreserve halten, um Fondsanteile von Anlegern jederzeit zurückkaufen zu können. Typischerweise fällt bei offenen Fonds ein Ausgabeaufschlag (einmalige Kaufkosten) und laufend hohe Verwaltungskosten an, die nicht zu vernachlässigen sind. Hier findest du mehr zum Thema offene Immobilienfonds.

… via REITs

REIT (“Riet” ausgesprochen) steht für “Real Estate Investment Trust” und dabei handelt es sich um eine Kapitalsammelstelle für Investitionen am Immobilienmarkt ähnlich wie ein Immobilienfonds. Ein REIT kauft, verwaltet und verkauft Immobilien.

REITs werden an der Börse gehandelt und du kannst daher REITs zu den üblichen Börsenöffnungszeiten kaufen bzw. verkaufen.

Vorteile von REITs
  • Hohe Ausschüttungsquote (gesetzlich geregelte Mindestausschüttungsquoten, siehe weiter unten)
  • Geringe Kaufkosten (ähnlich wie beim Kauf einer Aktie)
  • Hohe Flexibilität (jederzeit an der Börse handelbar)
  • Hohe Transparenz (Bilanzierung nach IFRS)
  • Steuerliche Vorteile (ähnlich wie bei Immobilienfonds sind die Gewinne auf Ebene der REIT Gesellschaft steuerfrei und werden nur beim Anteilseigner versteuert. Wenn du dir Aktien eines normalen, börsennotierten Immobilienunternehmen kaufst, dann muss das Unternehmen trotzdem Körperschaftssteuer zahlen, ein REIT nicht.
  • Geringe Investitionssumme erforderlich (du kannst bereits mit wenig Geld mit dabei sein)
  • Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds haben REITs diese in den letzten 20 Jahren outperformt (Quelle: Gerd Kommer Interview), es fallen keine initialen Kosten beim Kauf an (Ausgabeaufschlag) und der REIT muss keine Bargeldreserve halten, um Fondsanteile zurückzukaufen (er kann das Geld dafür nutzen, um besser zu wirtschaften).
Nachteile von REITs
  • Höhere Wertschwankungen als Immobilienfonds, da sich der Marktpreis sekündlich neu festgelegt.
  • Im Gegensatz zum offenen Immobilenfonds ist das Fondskapital kein Sondervermögen und du trägst als Miteigentümer auch das unternehmerische Risiko.

REITs unterscheiden sich allerdings von Land zu Land, je nachdem, wo sie ansässig sind. Allerdings haben REITs über alle Länder hinweg gemeinsam, dass …

  • … Mindestausschüttungsquoten geregelt sind.
  • … steuerliche Vorteile damit verbunden sind (z.B. Entfall der Körperschaftssteuer).
  • … ein Mindestengagement im Immobiliengeschäft stattfinden muss.

Für unsere Zwecke ist es primär interessant deutsche und amerikanische REITs näher zu betrachten.

Deutsche REITs

deutschland

  • Besonders attraktiv für Privatanleger an REITs ist die Tatsache, dass sie verpflichtet sind mindestens 90% ihres ausschüttungsfähigen Gewinns an ihre Anteilseigner auszuschütten.
  • Weiters muss der REIT seine Einkünfte als auch sein Vermögen zu 75% im Immobiliengeschäft haben.
  • Investitionen in Wohnimmobilien sind weitgehend ausgeschlossen.
  • Das Kerngeschäft der REIT-Aktiengesellschaft ist das Halten und die Bewirtschaftung ihrer Immobilien, nicht der Handel mit ihnen.

Da REITs ursprünglich aus den USA kommen und der deutsche REIT Markt vergleichsweise klein ist, sehen wir uns die Merkmale von US-REITs an.

Amerikanische REITs

usa

  • Es gibt drei US-REIT Arten: Equity REITs (investieren in Immobilien), Mortgage REITs (investieren in Immoblienkredite) und Hybrid REITs (investieren in beides).
  • US-REITs müssen nicht börsennotiert sein.
  • Amerikanische REITs müssen 90% des steuerpflichtigen Einkommens ausschütten.
  • Gewinne, die ein US-REIT an Aktionäre ausschüttet sind steuerfrei. Der restliche Gewinn wird normal besteuert.
Wie kannst du in REITs investieren?

Du kannst in REITs investieren indem du dir entweder einzelne REIT Aktien oder REIT Fonds (z.B. ETFs – Exchange Traded Funds) kaufst.

Hier erkläre ich dir genauer, was ETFs sind und warum du sie als Investitionsvehikel nutzen solltest.

Zusammengefasst ist es sinnvoll in REIT ETFs zu investieren, weil du damit innerhalb des Immobilienmarkts eine breite Risikostreuung erreichen kannst, sie mit geringen Kosten verbunden sind, sie dir hohe Flexibilität bieten und du sie regelmäßig mit einem Sparplan besparen kannst.

Wie findest du einen passenden REIT-ETF?

Zunächst musst du dir aussuchen, in welche Immobilienmärkte du investieren möchtest. Willst du z.B. deutschlandweit, europaweit, global, nur in gewerbeimmobilien, oder in wohn- & gewerbeimmobilien investieren?

Finden eines Immobilien Indexes

Wenn du nun grob weißt, welcher Immobilienmarkt für dich passt, suchst du dir als nächstes einen passenden Index (das ist die Basis eines ETFs, dessen Wert er nachzubilden versucht) aus. Dazu kannst du die FTSE EPRA/NAREIT Indexreihe nutzen.

In den nächsten Schritten gehe ich davon aus, dass du in einen möglichst globalen, breitgestreuten Markt investieren willst, daher sind bei mir folgende Indizes in die nähere Auswahl gekommen:

Beide Indizes beinhalten mehr als 300 verschiedene REITs bzw. Immobilienaktien.

Zusammenstellung dazugehöriger ETFs

Als nächstes trägst du ETFs zusammen, die auf diesen Indizes basieren.

Für FTSE EPRA Nareit Developed Index fand ich folgende ETFs:

Für FTSE EPRA Nareit Developed Dividend+ Index fand ich diesen ETF

Solltest du dich wundern, was die komischen ETF Namen bedeuten, so habe ich hier eine ETF Namensentschlüsselung für dich.

Engere Auswahl der ETFs

Auswahl

Wir haben nun mehrere ETFs zur Auswahl. Wie finden wir bloß den Richtigen? Glücklicherweise findest du hier gute Auswahlkriterien für einen ETF.

Der HSBC ETF fällt für mich flach, da er nur etwas über 100 Mio. EUR an Anlagevolumen hat, was nicht gerade viel ist.

Der Lyxor ETF scheidet aus, weil es ihn erst seit Ende 2018 gibt und das Fondsvolumen nur knapp über 100 Mio. EUR ist.

Der Amundi ETF kommt auch nicht in die finale Auswahl, weil es ihn erst seit Ende 2017 gibt und ich noch nicht weiß, ob er sich bewährt.

Der iShares ETF hingegen ist physisch replizierend, hat sich über viele Jahre hin bewährt (seit 2006), ist ein Meldefonds in Österreich, hat sehr viel Fondsvolumen (fast 3 Mrd. EUR), die Tracking Differenz ist im Groben und Ganzen noch im Rahmen (2018: 0,55%, 2017 0,69%, 2016: 0,51%, 2015: 0,54%), aber die Gesamtkostenquote (0,59%) ist etwas hoch.

Probier doch auch mal für dich passende REIT-ETFs zu finden und teile deine Ergebnisse hier mit uns.

Hinweis: Dieser Artikel ist weder eine Anlageempfehlung noch eine -beratung. Der Artikel dient lediglich zur Veranschaulichung und zu bildenden Zwecken.

Fazit

  • Du brauchst keine 50.000 EUR, um in dem Immobiliensektor Geld anzulegen.
  • REITs (Real Estate Investment Trust) sind vor allem für ausschüttungsliebende Investoren interessant.
  • REIT-ETFs eignen sich gut für Privatanleger, die auch kleinere Summen in dem Immobilienbereich anlegen und ihr Investmentportfolio damit breiter aufstellen wollen.

Bleib Hungrig!

Dein Pfennigfuchser

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